随着公募REITs市场的快速发展，其底层资产类别迎来了新的扩展。今年3月，两单数据中心REITs项目相继申报，标志着REITs市场再次迎来创新。自去年以来，REITs市场见证了多只具有里程碑意义的REITs项目成立，如首单水利REITs、首单供热REITs和首单跨海大桥REITs等。
公募REITs的底层资产类型已经从最初的仓储物流、交通基础设施等领域，逐步扩展到保障性租赁住房、产业园区和消费基础设施，再到如今的数据中心。至此，国内市场上的公募REITs底层资产类型已多达10类。
从投资价值来看，公募REITs的市场表现十分亮眼。根据Wind数据，截至5月22日收盘，2025年1月1日前上市的58只REITs中，有56只今年获得了正收益。其中，华安百联消费REIT的涨幅最高，年内累计上涨49.37%，华夏大悦城商业REIT、嘉实物美消费REIT和华夏首创奥莱REIT紧随其后，年内涨幅均超过40%。还有8只REITs的涨幅超过了30%。
数据中心作为REITs的新底层资产，其特点显著。传统的数据中心主要为租户提供计算机系统的基础设施，包括服务器、存储设备和网络设备等，通过提供放置、电力、冷却和安全监控等服务，收取一定的托管服务费。随着AI技术的突破和应用的快速发展，市场对于算力硬件的需求日益增加，数据中心作为算力基础设施的重要性也日益凸显。
数据中心不仅为AI应用提供必要的硬件设施，还通过资源分配、能源管理和安全保障等多方面支持算力的运行和优化。因此，在AI需求爆发的背景下，数据中心的规模将持续增长。根据首程控股、中联基金和戴德梁行联合发布的报告，自2017年以来，中国内地数据中心行业市场规模和机架规模均实现了双位数增长，预计2024年市场规模将达到3048亿元，机架规模将突破1000万架。
公募REITs为数据中心行业提供了新的融资渠道，推动了行业从重资产运营向“投融管退”闭环转型。然而，数据中心REITs也面临一些特有的风险。由于数据中心是技术驱动型的基础设施，技术门槛较高，需要专业的运维团队。同时，数据中心的租户集中度较高，多为大型科技公司，租约稳定但退租可能性较低，这可能导致一旦发生退租，会带来较长的空置期，影响项目经营稳定性。
以申报首单数据中心REITs的底层资产原始权益人润泽科技为例，其主营业务为数据中心IDC业务和智算中心AIDC业务。根据该公司的业绩报告，其第一大客户占年度销售总额的比例高达64.38%，前五大客户业绩占比更是达到了90.82%。这种大客户集中的情况，使得数据中心REITs存在终端客户集中度风险。
中金公司的一项研究还指出，数据中心REITs还面临技术迭代风险、供电终端影响和电能利用效率（PUE）政策趋严风险。尤其是技术迭代风险，由于技术创新的不确定性，一旦出现突破性创新，可能会对现有数据中心设施、运营模式和业务流程造成冲击，对项目盈利能力造成不利影响。
尽管如此，公募REITs仍因其强制分红政策、较低的信用风险和多样化的底层资产类型，为投资者提供了更多样化的选择。随着公募REITs资产类别的不断丰富，其相对配置价值仍然较高。
