2025年的北京房地产市场，头部房企间的竞争态势愈发白热化。根据克而瑞最新统计数据，今年前四个月，权益销售TOP10榜单中，前四名房企之间的差距仅为10.3亿元，竞争之激烈可见一斑。
尤为引人注目的是，第二名至第四名之间的排名变动极为微妙，销售额每增加2亿元，就可能引发名次更迭，这相当于仅十几套豪宅的成交量就能改写排名格局。
在一线城市中，北京、上海、广州、深圳无疑是头部房企的重点布局区域，而当前一线城市热销的项目大多以豪宅为主。因此，手中握有核心区域待售豪宅项目的房企，在很大程度上能够预判其未来数月的业绩表现。
保利地产在北京市场的表现尤为引人关注。近年来，保利在北京大量囤积低门槛改善型项目，但进入2025年，随着项目销售逐渐显露出疲态，保利的权益销售额排名也一路下滑，从去年的第五名跌至今年前四个月的第九名。
保利当前在售的主要项目包括位于顺义的保利颐璟和煦、石景山的保利璟山和煦、大兴的和锦诚园及熙悦新语等。然而，这些项目的销售情况并不尽如人意，去化率普遍偏低，部分项目甚至面临业主维权的问题。
为了扭转局势，保利展现出了强烈的进入核心区拿地的欲望。今年2月，保利联合中国金茂以高价夺得朝阳区三间房地块，随后又在北京海淀永丰和半壁店地区相继拿地，显示出其在核心区域布局的决心。
然而，保利在半壁店地块的项目面临诸多挑战。该地块规划限制条件较多，且周边环境较差，包括老旧小区、京门铁路以及西郊机场的飞机噪音等因素，都对项目的居住品质和未来销售构成不利影响。
保利海淀半壁店地块位置示意图
半壁店地块项目的楼面价高达7.84万元/㎡，推算未来售价至少需要达到11万元/㎡，定位为豪宅。但鉴于其周边环境和竞品压力，该项目的销售前景并不明朗。
今年2月，保利北京迎来换帅，新任总经理李红亮接棒刘喜涛，展现出保利改变现状、冲刺业绩的决心。同时，保利在营销负责人岗位上也有所调整，来自河北公司的敬甫接替了老将王霖。
面对激烈的市场竞争和自身项目的挑战，保利北京必须背水一战。要么继续在海淀等核心区域抢地，通过增量换仓来扭转局势；要么就拿出具有竞争力的产品，用实实在在的业绩证明自己的实力。
